Seit im August 2022 die Kreditbestimmungen verschärft wurden und die Baupreise ihr Allzeithoch erreichten, ist der Neubau eingebrochen. Der Traum vom eigenen Haus scheitert nun mehr denn je am Geld, bei Raiffeisen ist etwa das Kreditvolumen für Wohnraumschaffung seither um rund zwei Drittel zurückgegangen. Statt Neubau auf der grünen Wiese wird vielerorts das Elternhaus um Wohnraum erweitert. Dies hat durchaus Vorteile: Man spart Geld für teures Bauland und Erschließungskosten, kann gewisse Einrichtungen wie Garten, Garagen oder Gartenhütten gemeinsam nutzen. Auch architektonisch gibt es gute Lösungen.
Generationenwohnen neu gedacht mit Architekten Innerhofer
Die Architekten Innerhofer aus Saalfelden planen viel in diesem Bereich. In Unken beispielsweise, dort sollte ursprünglich ein altes Bauernhaus abgerissen und ein Neubau errichtet werden. Weil die Gebäudesubstanz in Ordnung und der Grundriss gut war, entschied man sich, das Haus "in die Neuzeit zu transferieren und die Familiengeschichte weiterzuerzählen", wie Architekt Carsten Innerhofer betont. Entstanden ist ein neues Gebäude, das das ursprüngliche Bauernhaus nur im Erdgeschoß erkennen lässt. Eine gute architektonische Lösung ist für Innerhofer, ein Gebäude "weiterzudenken und zeitgemäß fortzuführen", von einem Fortführen des damaligen Baustils rät er eher ab. Nachdem es bei wohl keiner anderen Wohnform so sehr "menschelt" wie beim Generationenwohnen, gingen solchen Planungen viele Gespräche mit den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern voraus. Den meisten Bauherren sei klar, worauf sie sich einlassen, sagt der Architekt, "der Wunsch, miteinander den Weg weiterzugehen, ist grundsätzlich vorhanden". Dennoch sollten gewisse Bereiche räumlich getrennt sein, etwa die Eingangssituation mit versperrbaren Türen zu den jeweiligen Wohneinheiten.
Aufstockung und Zubauten mit Holz
In der Regel werde nach oben hin aufgestockt, wo Grundstücke groß genug sind, funktionierten Zubauten gut. Bodenschonender sei freilich die Aufstockung, sagt Architekt Innerhofer. Ob mit Holz oder Massivbauweise, ist Geschmackssache. Gerade im städtischen Bereich setzen immer mehr Architekten auf Verdichtung mit Holz, sagt Thomas Berger von Proholz. Holz sei ein leichter Baustoff, der dennoch statische Voraussetzungen erfüllt, die Erweiterung vor allem mit vorgefertigten Teilen sei rasch umsetzbar, die Baustelle selbst sauberer. Dem Vorurteil, Holz sei teurer als Massivbauweise, widerspricht Berger. Denkt man die Planung von Beginn an mit Holz, sind sehr wohl Kosteneinsparungen möglich.
Rechtliche Aspekte beim Generationenwohnen: Expertenrat zur Eigentumsübertragung
Damit das Generationenwohnen problemlos und konfliktfrei verläuft, gebe es einige rechtliche Punkte zu beachten, vor allem in puncto Eigentum, sagt der Notarsubstitut Alexander Bruckenberger. Die Eltern können die Immobilie auf jenes Kind, das künftig unter dem gemeinsamen Dach leben wird, übertragen. Die Eltern sollten sich dabei ein lebenslanges Wohnungsgebrauchsrecht an ihrem Wohnraum beziehungsweise an dem Bereich sichern, den sie künftig bewohnen werden. Das gehöre grundbücherlich geregelt, ergänzt Alexander Bruckenberger. Ein Risiko berge auch die Kreditaufnahme für die Wohnraumerweiterung durch die Kinder: Die Bank verlangt in der Regel im Grundbuch die Eintragung des Pfandrechtes vor dem Wohnungsgebrauchsrecht. Die Bank steht damit an erster Stelle. Würden die Kinder zahlungsunfähig, hat die Bank die Hand auf dem Objekt und die Eltern müssten das Feld räumen.
Rechtliche Absicherung beim Generationenwohnen
Sind auf der Liegenschaft nun zwei Wohneinheiten, ist es ratsam, diese als rechtlich selbstständige Objekte (Wohnungseigentum) zu deklarieren, eventuell auch das Grundstück zu teilen und dies grundbücherlich festzuschreiben. Das kostet zwar Geld, "aber so haben die Eltern Sicherheit, dass ihre Wohnung nicht belastet wird, sollten die Kinder beispielsweise in Zahlungsschwierigkeiten kommen", sagt der Experte. Absichern sollte sich auch der Partner desjenigen, der neuen Wohnraum schafft. Lebenspartner, die Geld in die neue Immobilie gesteckt haben, sind nach einer Trennung mit Problemen der Rückzahlung des investierten Geldes konfrontiert. "Idealerweise investiert man in fremdes Eigentum ohne vertragliche Absicherung kein Geld", stellt Bruckenberger klar. Auch für diesen Fall gilt: Wohnungseigentum begründen oder zumindest festhalten, wer welche Beträge eingebracht hat.
Sind Geschwister vorhanden, wird es kompliziert und mitunter ungerecht. Ist testamentarisch nichts geregelt, erhalten die Geschwister bei Übertragung der Liegenschaft zu Lebzeiten an ein Kind nach dem Tod des Übergebers lediglich den Schenkungspflichtteil. Bei - angenommen - drei Kindern wäre beim Tod des Übergebers als zuletzt versterbenden Elternteils der gesetzliche Erbteil der Kinder ein Drittel. Der Pflichtteil beträgt jedoch nur die Hälfte davon, somit ein Sechstel. Was auf der einen Seite ungerecht klingt, kann auf der anderen Seite bei den Immobilienpreisen in Salzburg auch eine ansehnliche Summe sein. Bruckenbergers Rat: diese Themen besprechen, bevor ein Bauvorhaben begonnen wird.
Harmonisches Generationenwohnen: Strategien für räumliche Abgrenzung
In welcher Form das Zusammenleben, in welchen abgegrenzten räumlichen Bereichen und unter welchen Bedingungen es stattfinden soll, lässt sich ebenfalls im Vorfeld vereinbaren. In Beratungsgesprächen finden sich nicht selten Klagen, wonach Eltern ihren Wohnraum zu wenig klar definiert hatten und sich nun in wenigen Räumen aufhalten müssen, oder Klagen von solchen, die im guten Glauben zu viel ihres Ersparten und damit auch ihre Selbstbestimmung an die nächste Generation weitergaben. Dass die gemeinsame Küchen- oder Badnutzung doch viel unangenehmer ist, als man ursprünglich dachte, stellen viele auch erst im Nachhinein fest. Die Wohnraumexpertin Sarah Untner von Raumsinn rät den Parteien zu getrennten Bereichen und Regeln für jene Bereiche, die gemeinschaftlich genutzt werden. "Wichtig ist, dass jeder seine Privatsphäre hat und allein gut leben kann. Obendrein braucht es Kommunikation: Konflikte ansprechen und nicht ewig warten." Und nicht erwarten, dass die anderen so ticken, wie man es selbst gerne hätte.