1900 Wohneinheiten planen die gewerblichen Bauträger heuer in Salzburg. "Für das folgende Jahr sind deutlich weniger Projekte in der Pipeline", sagt Matthias Grosse, Geschäftsführer des Immobiliendatenanbieters Exploreal. Das Unternehmen präsentierte im Auftrag der Wirtschaftskammer Salzburg am Dienstag aktuelle Marktdaten rund ums Bauen in Salzburg. "1000 Wohneinheiten sind für 2025 geplant. Wenn sich - wie schon im letzten Jahr - abermals Verschiebungen ergeben, können auch rund 1600 Einheiten erreicht werden und damit weniger als in den vergangenen Jahren", ergänzt Grosse. Für den Zeitraum nach 2025 seien im Bundesland Salzburg nur 810 Einheiten geplant sowie weitere 1100 Einheiten in Vorbereitung.
In St. Johann entstehen im Verhältnis zur Einwohnerzahl die meisten Neubauten
Der Großteil der Neubauleistung findet in absoluten Zahlen nach wie vor in den Bezirken Salzburg-Umgebung und der Stadt Salzburg statt. "Hier befinden sich auch die meisten Projekte in der Vermarktung", stellt Grosse fest. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl wird jedoch mit 4,23 Wohneinheiten pro 1000 Einwohnern in Sankt Johann im Pongau der höchste Wert bei der Neubauleistung erzielt, gefolgt von Salzburg-Umgebung mit 3,42 an zweiter Stelle. Österreichweit liegt die Fertigstellungsquote deutlich höher bei 4,40.
Gewerbliche Bauträger dominieren Neubausektor
Im Bundesland Salzburg errichten die gewerblichen Wohnbauträger mit 60 Prozent mehr als die Hälfte der Neubauwohneinheiten. Der Anteil ist gegenüber der Auswertung aus dem Vorjahr noch weiter gestiegen (um zwei Prozent).
Die gewerblichen Bauträger errichten mehr Wohneinheiten im gewerblichen Eigentum (44 Prozent), als in der freifinanzierten Miete (7 Prozent). Hier liegt Salzburg deutlich unter dem Österreich-Schnitt (20 Prozent).
Bei den gemeinnützigen Wohnbauträgern hingegen dominiert die Miete mit 21 Prozent, die Eigentumswohnungen machen lediglich 13 Prozent aus.
In der Stadt-Salzburg liegt der Anteil der Errichtungen durch gewerbliche Wohnbauträger bei 62 Prozent und ist damit fast gleich wie im Bundeslandschnitt (60 Prozent). Demgegenüber steht ein Marktanteil von 38 Prozent, der von den Gemeinnützigen bedient wird.
Bautätigkeit hinkt demografischer Entwicklung hinterher
Im Bundesland Salzburg zeigte sich im vergangenen Jahrzehnt eine konstante Entwicklung der Neubauleistung. 2000 bis 2500 Wohneinheiten wurden jährlich fertiggestellt. In den vergangenen Jahren lag der Wert etwas darunter. Der anderenorts zu beobachtende Wohnbauboom fand in Salzburg nicht statt. Das könnte ein Problem werden, meint Grosse: "Aus heutiger Sicht liegt der demografisch begründete Bedarf - anhand der Prognose der Haushaltsentwicklung - für die aktuellen Jahre über der Neubauwohnungsproduktion." Was übersetzt bedeutet, dass die Bevölkerungszahl stärker wächst und der Wohnbau dem Bedarf nicht nachkommt.
In der Stadt Salzburg sollen heuer 610 Wohneinheiten fertiggestellt werden
In der Stadt Salzburg werden heuer noch einige begonnene Bauprojekte finalisiert. "2024 könnte mit 610 Einheiten an Fertigstellungen der Höhepunkt erreicht sein", sagt Grosse. In der Stadt Salzburg betragen die Kosten für eine Neubauwohnung, wie sie aktuell im Schnitt angeboten wird, rund 722.000 Euro. Der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot im Bundeslandschnitt liegt aktuell bei rund 510.000 Euro. Der Preis ist damit seit der letzten Auswertung der WKS um noch einmal circa 11,5 Prozent gestiegen, bei etwas kleiner werdender durchschnittlicher Fläche. Im Vergleich: Österreichweit betrug der Preisanstieg 9 Prozent.
Wohnungen sind im Schnitt 63 Quadratmeter groß
21 Wohneinheiten werden in der Stadt Salzburg pro Projekt errichtet. Die Wohnungen sind im Durchschnitt 63 Quadratmeter groß - um circa sieben Quadratmeter weniger als im übrigen Bundesland. Dafür besitzen die Wohnungen eine rund 10 Prozent größere Freifläche. Loggia, Balkone, Terrassen oder Gärten haben 15,2 Quadratmeter. Innerstädtisch seien kleinere Wohnungen gefragt und daher haben die Hälfte (50 Prozent) der errichteten Wohnungen ein bis zwei Zimmer, heißt es von der WKS. Diese Verteilung geht laut der Datenanalyse zulasten der Wohnungen mit vier Zimmern oder mehr. Nur 15 Prozent der Wohnungen haben diese Größe.
Markt ist Ende 2022 eingebrochen
"Gegenüber dem Höhepunkt der Transaktionstätigkeit in der Coronazeit ist der Markt Ende 2022 eingebrochen und hat sich im Jahr 2023 auf rund die Hälfte der Transaktionen erholt", heißt es von der WKS. Das Angebot sei seither deutlich gestiegen. "Während in den letzten Jahren Nachfrage und Preise wiederkehrend Höchstwerte erreichten, zeigt sich der Markt für die Zukunft differenzierter. Gestiegene Baukosten, knappe Flächen, steigende Zinsen und erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer zeigen auch am Neubaumarkt Wirkung", sagt Roman Oberndorfer, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKS.
Für die Datenanalyse wurden vom Immobiliendatenanbieter Exploreal im Auftrag der WKS rund 250 Projekte mit rund 5000 Wohneinheiten im Bundesland ausgewertet.
