Wenige Baugrundstücke und horrende Preise. Dieser Umstand lässt in der Stadt Salzburg nicht nur bei Privatpersonen den Traum vom Eigenheim platzen. Die gemeinnützigen Wohnbauträger - die per Gesetz zur Schaffung von leistbarem Wohnbau verpflichtet sind - finden de facto keine Grundstücke.
"Wir rennen inzwischen wirklich jedem Grundstück nach - auch wenn es nur 1000 Quadratmeter groß ist", sagt Stephan Gröger, Obmann der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) in Salzburg und Direktor der Heimat Österreich. Ideal wären leistbare Grundstücke zwischen 10.000 und 15.000 Quadratmetern. Diese gebe es jedoch schlichtweg nicht mehr. Ist ein Grundstück bereits als Bauland gewidmet, ist dieses für gemeinnützige Bauträger nicht mehr leistbar. "Wir können laut Wohnbauförderung maximal 350 bis 400 Euro pro Quadratmeter zahlen - die Angebote beginnen aber zumeist bei 1400 Euro pro Quadratmeter fürs Bauland", sagt Gröger. Hinzu kämen rund 5000 Euro pro Quadratmeter für den Bau. Ein überteuerter Kauf sei zwar möglich. "Wir möchten aber nicht auch Wohnungen um 11.000 Euro pro Quadratmeter verkaufen müssen." Die Stadt sei aber keine Ausnahme: "Es fällt uns auch in Seekirchen, Saalfelden und Zell am See schwer, leistbare Grundstücke zu finden."
Der gemeinnützige Wohnbau in Salzburg hat im Jahr 2023 eine Talsohle erreicht. 582 Wohnungsübergaben gab es im gemeinnützigen Bereich (2015 waren es noch 1509 Wohnungsübergaben). In der Stadt Salzburg waren es im Vorjahr 45 Mietwohnungen und sechs Eigentumswohnungen. Die meisten Mietwohnungen entstanden im Pinzgau - 131. Die meisten Eigentumswohnungen, 104, wurden von den Gemeinnützigen im Flachgau errichtet.
Begonnen wird heuer mit dem Bau von knapp 900 Wohnungen
Für das Jahr 2024 ist eine leichte Entspannung in Sicht. Mit der Fertigstellung von insgesamt 716 neuen Wohnungen rechnen die gemeinnützigen Bauträger. 492 davon entfallen auf den Mietwohnungsbereich. Begonnen werden soll 2024 mit dem Bau von 893 Wohnungen - 745 davon im Mietwohnbereich.
Wagt man den Vergleich mit den Bevölkerungszahlen in Stadt und Land Salzburg, die bis 2030 laut Landesstatistik um 13.867 Personen auf 572.277 Menschen wachsen sollen, wird klar, dass es mehr Tempo beim Wohnbau benötigt. Laut dem Landesentwicklungsprogramm sollten in den Jahren 2021 bis 2044 49.000 Wohnungen entstehen - was landesweit rund 2130 pro Jahr bedeuten würde.
"Der prognostizierte Wohnungsbedarf laut dem österreichischen Institut für Raumordnung beträgt bis zum Jahr 2045 7500 Wohnungen für die Stadt Salzburg", heißt es aus dem Büro des Vizebürgermeisters Florian Kreibich (ÖVP). Der Entwurf des Räumlichen Entwicklungskonzepts sehe eine Deckung des gesamten Bedarfs durch die gemeinnützigen Bauträger vor.
Geht es nach der Landespolitik, sollen mehr Wohnungen auch die Immopreise reduzieren: "Jede Wohnung, die wir mehr errichten, entspannt den Markt", sagt ÖVP-Wohnbausprecher und Klubobmann Wolfgang Mayer.
Wilhelm Fenninger, stellvertretender Obmann der gemeinnützigen Bauträger und Geschäftsführer der Siedlungsgenossenschaft die Salzburg, sieht das ähnlich: "Je mehr gemeinnützige Mietwohnungen, desto größer ist die Dämpfung auf den allgemeinen Markt."
"Es muss nachverdichtet werden, auch in die Höhe"
Bleibt die Frage offen, woher die Grundstücke kommen sollen, um gemeinnützigen Wohnbau zu ermöglichen. "Es muss nachverdichtet werden, auch in die Höhe", sagt Fenninger. Darüber hinaus nimmt er die Kommunen in die Pflicht. "Wir brauchen die Gemeinden, damit bei der Umwidmung sozialer Wohnbau eingefordert werden kann." In der Stadt Salzburg sei es essenziell, dass das Räumliche Entwicklungskonzept eine politische Mehrheit finde - der Entwurf sehe Tauschflächen vor, die sozialen Wohnbau ermöglichen würden.
In der Gemeinde Grödig hat Bürgermeister Herbert Schober selbst eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft gegründet und setzt auf Raumordnungsverträge. "So gelingt es uns, dass ein bestimmter Anteil an leistbarem Wohnraum für die Bürger geschaffen und garantiert wird." Mehr Umwidmungen für geförderten Wohnbau als Einzelmaßnahme hält Schober für nicht zielführend: "Nur Wohnbauprojekte sind zu wenig, wir müssen als Gemeinden auch schauen, dass wir mit der Infrastruktur und Kinderbetreuung nachkommen und die finanziellen Mittel dafür aufbringen."
Am Geld mangelt es den Wohnbauträgern übrigens vielfach nicht, da nicht in Grundstücke investiert werden kann: "Ich kann nur für uns (die Salzburg) sprechen. Uns bleiben im Moment rund fünf bis sechs Millionen Gewinn pro Jahr übrig", sagt Fenninger. Die Gelder würden zum Teil einer Festgeldveranlagung zugeführt. Georg Grundbichler, Geschäftsführer der Salzburg Wohnbau, sagt: "Wir haben viele Bauprojekte im Laufen und haben die Mittel auch genutzt, um uns zu entschulden."
Kaum gemeinnützige Eigentumswohnungen in der Stadt Salzburg geplant
Schlechte Aussichten gibt es für jene Stadt-Salzburgerinnen und -Salzburger, die mit einer Eigentumswohnung eines gemeinnützigen Bauträgers liebäugeln, lediglich mit 18 Eigentumswohnungen und einer Mietkaufwohnung soll 2024 begonnen werden.
"Der Markt für Eigentumswohnungen liegt noch immer am Boden, das liegt an den gestiegenen Zinsen und Finanzierungsregeln (KIM-Verordnung)", sagt Stephan Gröger. Die Aussicht, dass die Zinsen Ende des Jahres fallen könnten, führe wieder zu mehr Nachfrage.
Der gemeinnützige Wohnbauträger Salzburg Wohnbau setzt indes auf ein neues Eigenheimsicherungsmodell, um die Eigentumsschaffung zu erleichtern. Nach drei Jahren Miete ist es möglich, die Wohnung zu kaufen - zum Ursprungspreis. Notwendig ist eine Anzahlung von zehn Prozent. "Wir bieten das für unsere aktuellen Projekte an und hoffen, dass die Finanzierungsregeln in drei Jahren für unsere Mieterinnen und Mieter dann erfüllbar sind", sagt Georg Grundbichler, Geschäftsführer der Salzburg Wohnbau.
Die Eigentumsschaffung soll durch eine neue Wohnbauförderung des Landes, die für Jänner 2025 angekündigt ist, erleichtert werden. "Attraktive Mietkaufmodelle und Absicherungen durch Annuitätenzuschüsse (Zinsstützungen, Anm.) sollen auf den Weg gebracht werden", sagt ÖVP-Wohnbausprecher und Klubobmann Wolfgang Mayer. Die gemeinnützigen Wohnbauträger fordern vor allem mehr Mietkaufobjekte.