Wenn über die Immobilienpreise in Salzburg debattiert wird, fällt meist das Adjektiv: unleistbar. Um 21.495 Euro pro Quadratmeter kann eine Eigentumswohnung im Stadtteil Riedenburg samt Nebenkosten erworben werden. Gemietet kann eine Vierzimmerwohnung (140 Quadratmeter) im Stadtteil Leopoldskron-Moos auch um 3000 Euro werden - was 21,42 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete ergibt.
Es gibt jedoch auch die andere Seite in der Mozartstadt: extrem günstige Wohnungen. 113 Quadratmeter umfasst eine Mietwohnung auf der rechten Seite der Altstadt. Das Mehrparteienhaus stammt aus dem Jahr 1913. Als Kaltmiete, jener Teil der Miete, der nur für die Nutzung der Wohnfläche anfällt, sind 39,5 Euro pro Monat fällig. Somit entsteht ein Quadratmeterpreis von 35 Cent. Im Objekt, das einer gemeinnützigen Siedlungsgemeinschaft gehört, ist auch eine 102 Quadratmeter große Wohnung. Der Mieter bezahlt 32 Euro Kaltmiete pro Monat. Möglich sind diese günstigen Mieten nur, da im Jahr 1985 ein Mietvertrag ohne Indexklausel vereinbart wurde.
Mietverträge überwiegend unbefristet
Was überrascht: In vielen dieser Objekte wohnen auch jüngere Generationen. Würde es zu einer Neuvermietung der besagten Wohnungen kommen, greift der Richtwertmietzins und es wären rund 9,22 Euro (seit 1. April 2023) statt bisher 35 Cent pro Quadratmeter fällig. Die Mietverträge der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften werden überwiegend unbefristet vergeben. Ein Mieterwechsel ist über den Einstieg in den Mietvertrag möglich. Aus diesem Grund befinden sich auch jüngere Generationen auf den Listen der besonders günstigen Mietobjekte in Salzburg.
Karin Edtbrustner, Obfrau des Mieterschutzverbands Salzburg, sagt: "Wenn der Mieter, die Mieterin verstirbt, gibt es das Eintrittsrecht nach Mietrechtsgesetz." Den günstigen Mietvertrag übernehmen können daher per Gesetz Ehegatten, Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter oder der Mieterin gewohnt haben. Edtbrustner betont: "Diese extrem günstigen Wohnungen sind die absolute Ausnahme in Salzburg." Die Leiterin des Mieterschutzverbands vergleicht es mit der Nadel im Heuhaufen. Es gebe viel mehr besonders teure Wohnungen in Salzburg als günstige.
Gutverdienerinnen und Gutverdiener in besonders günstigen Wohnungen
Der Obmann der gemeinnützigen Wohnbauträger und Direktor der Heimat Österreich, Stephan Gröger, bringt einen weiteren Aspekt ins Spiel: "Unbefristete Mietverträge geben den Menschen Sicherheit, dass sie nicht plötzlich auf die Straße gesetzt werden." Bei den besonders günstigen Wohnungen führe die Eintrittsmöglichkeit in den Mietvertrag aber dazu, dass diese "sozialpolitisch nicht richtig besetzt sind". Das bedeute, dass Gutverdiener in besonders günstigen Wohnungen wohnen. Für jene, die dringend einen günstigen Wohnraum benötigten, sei dieser dann aber nicht vorhanden.
Auch Thomas Maierhofer, Geschäftsführungsmitglied beim gemeinnützigen Wohnbauträger Salzburg Wohnbau, betont: "Es wohnen häufig nicht die richtigen Personen in diesen günstigen Wohnungen." Ändern könne man das nur, wenn man gesetzlich ins Mietrechtsgesetz eingreife. Die skizzierten extrem günstigen Wohnungen seien aber nicht als repräsentativ anzusehen und eine absolute Ausnahme.
Rund 10.000 ausfinanzierte Wohneinheiten im Bundesland
Günstige Mietwohnungen findet man in Salzburg vor allem im gemeinnützigen Bereich. Im Speziellen dort, wo die Wohnbauprojekte bereits ausfinanziert sind und keinerlei offene Darlehen bei Kreditinstituten und dem Land Salzburg aufgrund der Wohnbauförderung getilgt werden müssen. Das ist meist nach 35 oder 40 Jahren der Fall. Maierhofer schätzt die Gesamtanzahl an ausfinanzierten Wohnungen auf bis zu 10.000 Wohneinheiten im Bundesland. Je älter eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft sei, desto mehr ausfinanzierte Objekte habe diese. Bei der Gemeinnützigen Wohn- und Siedlungsgenossenschaft "die Salzburg" betrage die günstigste Miete zwischen drei und sechs Euro - nicht enthalten seien die Energiekosten, sagt Direktor Wilhelm Fenninger. 1000 solcher Wohnungen in rund 90 Objekten habe man im Portfolio.
Durchschnittliche Miete für ausfinanzierte Objekte: 4,88 Euro pro Quadratmeter
Die Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft (GSWB) ist die älteste im Land Salzburg und hat 8200 dieser ausfinanzierten Objekte. Prokurist Thomas Gefahrt rechnet vor: "Die durchschnittliche Miete für ausfinanzierte Objekte beträgt 4,88 Euro pro Quadratmeter im Monat ohne Betriebs- und Nebenkosten." Die Miete und vor allem die Steigerung für ausfinanzierte Objekte werden durch das Bundesministerium für Arbeit und Wirtschaft festgelegt. Als Beispiel: Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind somit 390,4 Euro pro Monat ohne Betriebs- und Nebenkosten fällig.
Salzburg liegt als einziges Bundesland bei Schnitt über elf Euro
Bei Neubauten im gemeinnützigen Bereich ergibt sich eine Miete im ersten Jahr von rund acht Euro pro Quadratmeter exklusive Betriebs- und Nebenkosten. Der private Immobilienbereich steht dem gegenüber: 11,2 Euro pro Quadratmeter sind in Salzburg laut einer Wifo-Studie im Durchschnitt für private Mieten fällig. Salzburg liegt damit als einziges Bundesland bei einem Schnitt von über elf Euro.
Zurück zu den günstigen und ausfinanzierten Wohnungen: Gefahrt nennt ein Spezifikum bei der Preisbildung: "Wir dürfen bei Grundstücken, die eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft erworben hat, nur die historischen Grundkosten ansetzen - dies führt dazu, dass wir extrem niedrige Mieten für Grundkosten haben." Ältere Wohnobjekte bringen natürlich einen Nachteil mit sich: Der Sanierungsaufwand ist höher. Trotzdem seien es heiß begehrte Wohnungen, merkt Gröger an. Die Sanierung nehme die Genossenschaft vor.
Wohnungen schon nach wenigen Jahren um mehrere Tausend Euro saniert
Dafür wird von den Mietern ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag eingehoben - dieser variiert je nach Nutzungsdauer: In den ersten Jahren ist dieser Beitrag noch gering und beträgt rund 56 Cent pro Quadratmeter. Nach 30 Jahren werden dann 2,22 Euro pro Quadratmeter in den Topf für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gelegt.
"Wenn es zu wenigen Mieterwechseln gekommen ist und der Zustand der Wohnungen gut ist, reicht der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag für die Sanierung aus", sagt Gröger. Zuletzt sei es aber immer wieder vorgekommen, dass Wohnungen schon nach wenigen Jahren um mehrere Tausend Euro saniert hätten werden müssen. Als Heimat Österreich hoffe man darauf, dass viele dieser günstigen Wohnungen zurückkämen - "wir vergeben diese an soziale Härtefälle - wie alleinerziehende Mütter mit dringendem Wohnbedarf - zur großen Freude der neuen Mieter".
