Es ist ein schwieriges Thema, eine komplexe Materie, in der sich nur wenige Menschen auskennen, und doch sind viele Menschen davon betroffen: die Raumordnung.
Einer dieser Experten ist Richard Schmidjell, ehemaliger Abteilungsleiter der Wirtschaftskammer Salzburg, Lehrbeauftragter an der Universität Salzburg und in weiteren Funktionen tätig. Seit 2012 ist er allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger im Fachgebiet Raumplanung.
Ein weiterer Experte ist Alexander Diwald, Büroleiter bei Landeshauptmann Wilfried Haslauer und Koordinator des neuen Salzburger Raumordnungsgesetzes. Beide haben nun im LIT-Verlag einen 400 Seiten starken Kommentar zum Salzburger Raumordnungsrecht 2023 (ROG) herausgebracht. Darin sind nicht nur Begriffs- und Paragrafenerklärungen zu finden, sondern auch Beispiele, wie diese oder jene Gesetzesstelle zu verstehen ist.
Doch wie helfen solche Gesetze bei der Schaffung und Suche nach günstigem Wohnraum?
Da gibt es zum Beispiel die Vertragsraumordnung. "Dabei geht es um die Umwidmung einer Fläche in Bauland. Vorher wird aber vertraglich geregelt, welcher Teil, oder auch das Ganze, zu einem bestimmten Preis für geförderte Bauvorhaben reserviert wird", sagt Schmidjell. Das ist ein Minenfeld, denn solch ein Ansinnen gab es schon 1992. Doch die Verknüpfung von hoheitlichen und privaten Anliegen in der damaligen Form wurde vom Verfassungsgerichtshof aufgehoben. Um dies grundsätzlich zu ändern, bräuchte es eine Änderung der Verfassung auf Bundesebene.
"Das Land Salzburg hat sich in den letzten Jahren um eine verfassungskonforme Lösung bemüht", ergänzt Alexander Diwald: "Dafür wurden die Regelungen 2009 und 2017 adaptiert, damit sind wir auch näher an den Bedürfnissen der Gemeinden und der Bürger." Die neue Regelung in Salzburg werde von den Gemeinden genutzt, auch weil es im Landesentwicklungsprogramm verpflichtend ist zu prüfen, ob geförderter und/oder verdichteter Wohnbau auf dem jeweiligen Grundstück möglich ist.
"Was ,verdichteter Wohnbau' bedeutet, ist allerdings nicht klar definiert", kritisiert Schmidjell. Dabei ist etwa vom "Haus in der Gruppe" die Rede. Im Kommentar wird erläutert: "Das ,Haus in der Gruppe' sind Wohnhäuser, die zur gleichen Zeit auf mindestens drei nebeneinander liegenden Liegenschaften errichtet werden und bei denen der durchschnittliche Grundstücksbedarf 400 Quadratmeter unterschreitet." Laut Schmidjell bedeutet dies eine Geschoßflächenzahl (GFZ ) von bloß 0,4 bis 0,5, um als "verdichtet" zu gelten.
Eine weitere Problemstelle ist die Definition von "förderbarem Wohnraum". In den Anmerkungen zur entsprechenden Passage im Paragrafen 30 heißt es: "Förderfähig sind Wohnhäuser, wie Einfamilienhäuser, Reihenhäuser (Haus in der Gruppe), Geschoßwohnbau, Bauernhäuser, Austraghäuser, Startwohnungen, Kleinwohnungen und Wohnheime." Das sind de facto alle Wohnbauten. Oder wie es die beiden Autoren konkret formulieren: "Insofern kann, wenn ein reiner Wohnbau vorliegt, von einer Widmungskonformität ausgegangen werden."
Land-Invest und Regionalverbände als Hebel für finanzierbaren Wohnraum
Für Diwald sollte künftig bei solchen ROG-Verfahren die Land-Invest ins Spiel kommen: "Sie ist der Hebel für die Gemeinden und wird mehr genutzt werden müssen." Die Land-Invest sei gut aufgestellt, allerdings habe bisher die politische Meinung gelautet: Das geht in Europa beihilfenrechtlich nicht.
Tatsächlich sei die Land-Invest seit 2029 mit zehn Mill. Euro aus Wohnbaufördermitteln budgetiert und könne damit eine aktive Rolle einnehmen. Diwald: "Die Bürgermeister wissen, wo es Grundstücke gibt." Die Land-Invest könnte diese dann erwerben und danach im Sinne des von der Gemeinde beschlossenen Räumlichen Entwicklungskonzepts (REK) die Liegenschaft entwickeln. Somit könnte dies ein Hebel sein, um finanzierbaren Wohnraum zu schaffen. Andere Stellschrauben sind Baulandbefristungen und der Umstieg auf Bedarfswidmung anstelle von Vorratswidmung. Diwald: "Alles steht und fällt aber mit der Umsetzung. Die Gemeinden brauchen dafür Unterstützung, da ist auch schon viel passiert. Große Gemeinden tun sich da leichter als kleine."
