Salzburg hat nach Tirol die zweithöchsten Immobilienpreise in Österreich. Daran haben auch das höhere Zinsumfeld und strenge Finanzierungsregeln nichts geändert. Allerdings kommt es zu einer Marktbereinigung: "Nach so einem langen Boom ist diese auch sinnvoll", sagt Gunter Deuber, Chefökonom von Raiffeisen Research. Er spricht von immerhin 18 Jahren Immobilienboom und sieben Jahren Bauboom. Eingebrochen ist im Bundesland Salzburg im Jahr 2023 die Anzahl an Immobilienverkäufen. "Österreichweit sind diese um 40 Prozent eingebrochen, in Salzburg um 50 Prozent im Vergleich zum Jahr 2022", sagt Manfred Quehenberger, Mitglied der Geschäftsleitung des Raiffeisenverbandes Salzburg.
Finanzierungsregeln und höhere Zinsen als Hemmschuh
Neben den Zinsen liege das vor allem an den strengen Finanzierungsregeln der Finanzmarktaufsicht, manifestiert in der KIM-Verordnung. "Es weichen punktuell Salzburgerinnen und Salzburger nach Deutschland aus, um die Immobilienfinanzierung aufzustellen", sagt Quehenberger. Deuber fordert eine Adaptierung der aktuellen Richtlinien. "Die Verordnung wurde in einer Niedrigzinsphase aufgesetzt." Inzwischen seien die Rahmenbedingungen völlig andere. "Die variablen Zinsen werden mittelfristig zwischen drei und vier Prozent liegen", ergänzt der Ökonom.
Stadt Salzburg weiterhin mit stabilen Immobilienpreisen
Die Marktverwerfungen am Immobilienmarkt haben wenige Auswirkungen auf das Preisniveau in der Stadt Salzburg: "Wohneigentum in der teuren Landeshauptstadt ist im Jahr 2023 kaum billiger geworden", sagt Deuber und spricht von einer Verbilligung im Rahmen von einem Prozent. Es seien vor allem die hohe Nachfrage und der Mangel an Baugrundstücken, die die Stadt Salzburg samt Umlandgemeinden als resilient erscheinen ließen. Das knappe Angebot in der Stadt Salzburg, im Flachgau und im Pongau stütze den Markt. "Es ist maximal ein Sinkflug, kein Sturzflug bei den Preisen", sagt Matthias Reith, Immobilienexperte bei Raiffeisen Research. Man rechne nur mit geringfügigen Preisrückrängen im Jahr 2024.
Im Lungau sanken die Preise um zwölf Prozent
Reith spricht von großen regionalen Unterschieden: "Der Quadratmeter eines Einfamilienhauses in der Stadt Salzburg lag zuletzt bei 10.584 Euro - im Lungau zahlt man hingegen ein Drittel davon (3593 Euro)", sagt Reith. Im Lungau seien die Preise im Vorjahr um rund zwölf Prozent gesunken. "Auch der demografische Wandel wird die Preise im Lungau noch weiter fallen lassen." In der Stadt Salzburg sei das anders: "Die Stadt ist lebenswert und auch die medizinische Infrastruktur ist gut, daher zieht es viele in die Landeshauptstadt - auch aus den Nachbarländern", sagt Peter Mayr, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Salzburg. Daran werde sich so schnell nichts ändern.
Bundesmilliarden wirken in Salzburg nur bedingt
Das Bauförderungspaket des Bundes wirke in Salzburg nur bedingt, ergänzt Deuber. Die Zinsstütze bei Baukrediten bis zu einer Höhe von 200.000 Euro (Höchstzinssatz 1,5 Prozent) bringe keine spürbare Entlastung. "Das Preisniveau in Salzburg ist um ein Vielfaches höher, daher wäre es wichtig, dass der Bund regional differenziert", sagt Deuber. Grundsätzlich sei das Paket aber positiv zu bewerten. "Vor allem weil es zeitlich begrenzt ist und die Leistbarkeit erhöht." Ein längerfristiges Eingreifen in den Markt mittels Fördermilliarden wäre aus der Sicht Deubers nicht dienlich und würde die Marktbereinigung hemmen.
Personalkosten am Bau sind der Preistreiber
Reith rechnet mit keinem Rückgang bei den Baukosten. "Die Materialkosten treten zwar in den Hintergrund - hohe Lohnabschlüsse treiben die Personalkosten am Bau aber in die Höhe." Um in Salzburg für Entlastung zu sorgen, brauche es eine bessere Anbindung an die Umlandgemeinden und eine Bauoffensive. "Dort gibt es noch Baulandreserven", sagt Deuber. Es seien aber auch die allgemeinen höheren Lohnabschlüsse, die Eigentum wieder leistbarer machen könnten. "2023 mussten im Durchschnitt 48 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens für die Kreditrate aufgewendet werden." Im Jahr 2026 sinkt dieser Wert laut den Berechnungen von Raiffeisen Research auf 34 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens. Das hänge vor allem mit den Lohnabschlüssen zusammen.
