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Haus verkaufen, Wohnrecht behalten: Mateschitz-Beteiligung setzt auf neuen Trend

Auch wenn Österreich noch ein Nachzügler ist: Die Verrentung von Immobilien ist in Europa auf dem Vormarsch. Eine Firma, an der Mark Mateschitz beteiligt ist, expandiert kräftig.

BILD: SN/TAKA - STOCK.ADOBE.COM

Symbolbild.

Der Firmenname lautet Deaurea und leitet sich vom Lateinischen "golden" ab. Das Geschäftsmodell besteht darin, Immobilien zu kaufen, den Verkäufern aber weiter ein Wohnrecht dort zu gewähren. Diese sogenannte Immobilienverrentung, die speziell älteren Menschen einen finanziell sorgloseren Lebensabend ermöglichen soll, sei in Frankreich und Deutschland bereits weit verbreitet, sagt Deaurea-Geschäftsführerin Birgit Polster.

Österreich sei noch ein Nachzügler, doch das Interesse daran wachse auch hierzulande stark. Deaurea mit Stammsitz in Salzburg besitzt zwei Jahre nach der Gründung bereits 135 Immobilien im Wert von rund 220 Millionen Euro. Die meisten erworbenen Häuser und Wohnungen befänden sich in Ballungsräumen und touristischen Gebieten.

Nobelskiort Kitzbühel im Brennpunkt

Ein Brennpunkt sei Kitzbühel, wo man bereits fünf Immobilien erworben habe. Die Nachfrage ist derart hoch, dass das Modell nun für Investoren geöffnet wird. Zusätzliche 50 bis 100 Millionen Euro an Immobilienwerten sollen so jährlich umgesetzt werden. Damit würde Deaurea in fünf Jahren schon die Milliardenmarke knacken.

Hinter der Firma stecken prominente Namen: Volker Viechtbauer, ein langjähriger führender Manager und nunmehriger Berater von Red Bull, hat sie gegründet und hält mit seiner Firma Creneaux die Mehrheit. 37 Prozent gehören Mark Mateschitz, der von seinem Vater das Milliardenimperium von Red Bull geerbt hat. Bleiben zehn Prozent, die der Salzburger Immobilientreuhänder Stiller & Hohla hält.

Durchschnittspreis liegt bei 1,6 Millionen Euro

Einen Mindestwert der Immobilie für den Ankauf gibt es nicht. Der durchschnittliche Wert pro Immobilie liegt im aktuellen Portfolio bei rund 1,6 Millionen Euro. Eine gewisse Höhe sei nötig, damit es für den Verkäufer Sinn ergebe, sagt Polster. Die Kaufsumme berechnet sich vom Wert der Immobilie abzüglich der Miete für das Wohnrecht.

Ist die Immobilie beispielsweise eine Million Euro wert, was in Ballungsräumen in guter Lage bei Einfamilienhäusern keine Seltenheit ist, wird davon die Miete für die gewünschte Dauer des Wohnrechts abgezogen. Wollen die Verkäufer beispielsweise zehn Jahre im Haus bleiben, sind das grob 300.000 Euro (angenommene Miete pro Monat 2500 Euro), womit Deaurea einen Kaufpreis von 700.000 Euro zahlt.
Wird vom Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht gewünscht, kommt eine statische Berechnungsformel zur Anwendung, bei der auch anhand von Gesundheitskriterien die zu erwartende Lebenszeit berechnet wird.

"Kinder der Verkäufer sind eingebunden"

Polster betont den "transparenten und für alle fairen Prozess". Seriosität sei hier besonders wichtig, um dem möglichen Eindruck von vornherein entgegenzuwirken, dass man älteren Menschen ihre Immobilien billig wegschnappen wolle. Probleme habe es bislang noch bei keiner Transaktion gegeben, betont die Deaurea-Geschäftsführerin: "Auch die Kinder der Verkäufer sind meist aktiv eingebunden."

Der Vorteil für den Verkäufer liegt auf der Hand: Er kann weiter in der Immobilie wohnen, erhält aber einen beträchtlichen Erlös aus dem Verkauf. Deaurea wiederum bekommt Immobilien zu einem günstigeren Preis und setzt auf die Wertsteigerung der Immobilien. "Unsere Perspektive ist dabei eine sehr langfristige", sagt Polster. Deshalb habe man noch keines der Objekte verkauft und habe dies auch nicht vor. Theoretisch wäre das möglich. Das grundbücherlich geschützte Wohnrecht würde in einem solchen Fall mitübertragen.

"Unsere Budgets reichen aber nicht, um die hohe Nachfrage zu bedienen. "

Birgit Polster

GF Deaurea

Verrentung sichert den Lebensabend

Die Motivlagen der Verkäufer seien unterschiedlich, sagt Polster. Da sind jene, die mit ihren Pensionen ein knappes Auskommen haben und mit der Immobilienverrentung ihren Lebensabend finanziell absichern können. Da gibt es auch viele, die wissen, dass ihre Kinder das Eigenheim nicht nutzen werden, und die Möglichkeit ergreifen, ihnen frühzeitig Geld quasi mit warmer Hand zu übergeben, ohne dadurch den Wohnraum zu verlieren. Und da sind solche, die ihren Wohnsitz in den Bergen in absehbarer Zeit gegen ein Domizil im Süden tauschen wollen.

Zwar schießen die Deaurea-Eigentümer immer wieder frisches Geld nach, um neue Immobilien erwerben zu können. "Unsere Budgets reichen aber nicht, um die hohe Nachfrage zu bedienen", sagt Polster. Etwa die Hälfte der Transaktionen ist fremdfinanziert, was angesichts der stark gestiegenen Zinsen zuletzt unattraktiver wurde.

Deaurea spricht Investoren an

Deshalb hat Deaurea sein Geschäftsmodell nun geöffnet und bietet auch Investoren - ob Privaten oder Unternehmen - an, eine an Deaurea herangetragene und bewertete Immobilie samt Wohnrecht zu kaufen. Als Vorteile für Investoren im Vergleich zu einem Immobilienkauf mit anschließender Vermietung nennt Polster den niedrigeren und damit attraktiven Kaufpreis, weil die Miete für das Wohnrecht des Verkäufers abgezogen wird.

Dadurch seien auch höhere Renditen möglich. Auf zehn Jahre liege bei Annahme einer jährlich dreiprozentigen Wertsteigerung der Immobilie die Rendite bei 7,15 Prozent, bei einer Vermietung des Objekts wäre es nur etwas mehr als die Hälfte.

Zwei Beschäftigte verwalten 250 Millionen Euro

Dazu komme, dass man kaum administrativen Aufwand habe. Die oftmals mühsame Mietersuche entfalle, es gebe kein Risiko durch Änderungen des Mietrechtsgesetzes. Und für notwendige Instandhaltungen an der Immobilie während der Zeit des eingeräumten Wohnrechts sei der Verkäufer verantwortlich. So benötigt Deaurea selbst, das österreichweit auch mit Immobilienmaklern im Vertrieb zusammenarbeitet, nur zwei Beschäftigte, um das stark wachsende Geschäft voranzutreiben und ein Immobilienportfolio von einer Viertelmilliarde Euro zu verwalten.